July 26, 2021

Entwickler haben Schwierigkeiten, die Nachfrage nach E-Commerce-Speicherplatz zu decken

WANDER DURCH Zentral- und Ost-London, und Sie finden Spuren der East India Company. In seiner 274-jährigen Geschichte riss der raubgierige Händler aus der Kolonialzeit arme Häuser ab und ersetzte sie durch weitläufige Depots, in denen Tee, Seide, Gewürze und andere exotische Waren gelagert wurden. Heute befinden sich an denselben Stellen Büros, Restaurants und Wohnungen. Bald konnten sie wieder mit Waren gestapelt werden. Ein großes Grundstück in der Nähe der historischen East India Docks, die einst Waren aus Indien und China verarbeiteten, wird unter dem Namen Orchard Wharf in eine Mischung aus Wohnungen und Lagerflächen umgewandelt.

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Der pandemische E-Commerce-Boom hat die Nachfrage nach Lagerhäusern angeheizt. Im Jahr 2020 haben Unternehmen in Europa 16 % mehr neue Logistikflächen angemietet als im Jahr zuvor, so JLL, eine Immobilienberatung. In Amerika und Asien betrug der Anstieg 21 % bzw. 32 % (siehe Grafik). Einige Unternehmen, wie Supermärkte oder Hersteller von medizinischen Bedarfsartikeln, benötigten mehr Speicherplatz, um die Offline-Nachfrage zu decken. Aber jeder vierte neue Mietvertrag, der letztes Jahr in westlichen Ländern abgeschlossen wurde, war mit Online-Shopping verbunden, schätzt JLL, gegenüber 12% im Jahr 2019. In China war es jeder Dritte.

CBRE, ein Immobilienunternehmen, schätzt, dass ein Anstieg der Lagerbestände von Einzelhändlern in Amerika um 5 % bis zu 46 Millionen Quadratmeter zusätzlicher Lagerfläche erfordert – genug, um etwa drei Viertel von Manhattan abzudecken. Und diese Lagerbestände wachsen schnell, während Einzelhändler digital werden. Der Online-Handel benötigt in der Regel dreimal so viel Platz wie der physische, da Internet-Shopper eine größere Warenvielfalt erwarten. Die Leerstandsquoten sind daher von 10 % in Amerika und Europa vor einem Jahrzehnt auf jetzt nur noch 5 % gesunken. An manchen Orten, wie Toronto und Tokio, liegen sie unter 2%.

Dadurch steigt der Wert der bestehenden Vermögenswerte in die Höhe. Das Bruttovermögen von Prologis, einem führenden Lagerhausentwickler, beträgt mehr als vor sechs Monaten 10 Milliarden US-Dollar. Dies wiederum verleitet zu weiteren Investitionen. JLL Berechnungen zufolge stieg der Kauf von Logistikimmobilien von einem Zehntel der weltweiten Immobilieninvestitionen im Jahr 2015 auf ein Fünftel im vergangenen Jahr. Im Jahr 2020 hat Amazon die Quadratmeterzahl in seinem Fulfillment- und Logistiknetzwerk um beispiellose 50 % gesteigert.

Dieser Baurausch stößt nun auf Hindernisse. Die erste ist die Platzknappheit, insbesondere in dicht besiedelten Städten. Die Hälfte der Industrieflächen von San Francisco wurde zwischen 1990 und 2008 in Wohn- und Büroflächen umgewandelt. Zwischen 2006 und 2015 verlor London 11% seiner Industrieflächen. In Teilen Deutschlands ist das Problem so akut, dass Liefer-Lkw von Standorten jenseits der Grenze in Polen und Frankreich aus operieren. Hohe Kosten, restriktive Bebauungsvorschriften und aktuelle Mieter erschweren die Umwandlung bestehender Immobilien, wie zum Beispiel angeschlagene Einkaufszentren, in Distributionszentren. Prologis prognostiziert, dass Einzelhandelsumwandlungen in den nächsten zehn Jahren nur 0,75 % des gesamten Logistikbestands ausmachen werden.

Auch die öffentliche Feindseligkeit gegenüber neuen Websites nimmt zu. Große Lagerhallen sind laut und arbeiten rund um die Uhr. Hausbesitzer in Vororten in ganz Amerika und Europa machen sich Sorgen über die Verschmutzung durch Lastwagen. Selbst dort, wo Entwickler Tausende von Arbeitsplätzen versprechen, murren Politiker, dass diese geringqualifiziert oder bald durch Roboter ersetzt werden. Fünf Konservative MPs haben die von ihrer eigenen Partei geführte britische Regierung aufgefordert, den Bau eines riesigen Lagerhauses im Südosten Englands zu stoppen.

Lagerbesitzer werden kreativer. GEHEIMNIS, ein großes britisches, saniert ungenutzte Flächen unter einem Pariser Bahnhof. Amazon verwandelt ehemalige Golfplätze in Amerika in Vertriebszentren. Außerdem baut der Online-Riese ein leeres Parkhaus in der Londoner Innenstadt zu einem Liefer-Hub um. Hybride Entwicklungen wie Orchard Wharf nehmen zu.

Weniger kreativ erhöhen Entwickler die Mieten. Prologis erwartet, dass sie dieses Jahr weltweit um 6% steigen werden. Das kann E-Händler verunsichern. Aber keine Investoren: die Aktienkurse von Prologis und GEHEIMNIS haben sich seit Anfang 2019 fast verdoppelt.

Dieser Artikel erschien im Business-Teil der Printausgabe unter der Überschrift “Sicher wie Lagerhallen”